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房地产每周舆情
2019.06.21

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  值得注意的是,如果使用年限不足20年的危房住宅区(被鉴定危房等级为D级),也纳入棚改范围。《实施细则》表明允许小面积非住宅类宗地纳入相邻项目范围。

  《实施细则》共九章四十九条。分为总则、职责分工、项目申报与审查、确定项目实施主体、信息核查与意愿征集、项目计划与规划、搬迁安置补偿签约、建设实施与后续事项、附则九章内容。

1总则

  工作原则明确了棚户区改造实施模式是由区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与;

  补偿标准及奖励严格按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令292号)规定执行。

2职责分工

  

  《实施细则》第三章至第七章为项目组织实施流程。具体包括项目申报与审查阶段、确定项目实施主体阶段、信息核查与意愿征集阶段、项目计划与规划阶段、搬迁安置补偿签约阶段,共五个阶段,二十四条。

4涉及范围

  ①住房使用年限在20年以上,且存在住房质量、消防等安全隐患或使用功能不齐全或配套设施不完善。

  

  《实施细则》所指 “住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在安全风险,或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形,如房屋倾斜,地基不牢,墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂,钢筋大面积外露锈蚀等情况;“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准,可能导致火灾发生或火灾危害增大,并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素,如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况;“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求(如无集中供水、无分户厨卫等); “配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。

  

  本《实施细则》对棚户区改造项目申报条件、改造意愿征集及签约比例、房屋征收都作了明确规定,对不符合要求的,项目将不实施或终止;对涉及启动房屋征收程序的,严格按照相关规定执行。具体事项如下:

  ②意愿征集阶段,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的,项目继续实施,否则项目终止。区领导小组审议确定的项目除外。

  ④启动房屋征收,协商补偿期满,对于达不成搬迁安置补偿协议,或房屋所有人不明确的,经区领导小组确定继续实施的项目,可以根据公共利益的需要,报区政府审批后,由区城市更新和土地整备局依法启动房屋征收。涉及违法行为的,由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

7惠民利民举措

  ①城市中一些脏、乱、差的老旧住宅小区得到了治理,在提高生活质量的同时,也改善了城市人居环境,提升了城市整体品位;

  ③通过棚户区改造政策,妥善解决土地资源紧缺瓶颈,合理利用土地资源二次开发,释放土地新能源,为城市新型高速发展提供新的机遇和挑战。

各区棚改政策差异对比

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深圳市南山区棚户区改造实施细则(试行)

  第一条 为加快推进南山区棚户区改造工作,明确职责分工,规范工作程序,根据《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(粤府〔2014〕2号)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号)、《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号)等文件规定,结合南山区实际,制定本实施细则。

  第三条 南山区棚户区改造工作遵循以下原则:

  (二)在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房、安居型商品房及公共租赁住房。

  (四)执行统一的搬迁安置补偿标准。货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令292号)规定执行;产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2执行;奖励被搬迁人每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

  第四条 深圳市南山区保障性安居工程建设及棚户区改造领导小组(以下简称区领导小组)是南山区棚户区改造工作领导机构,全面领导南山区棚户区改造工作,审议、决策棚户区改造工作中的重要事项。其成员单位包括:区委宣传部、区发展改革局、区财政局、区住房建设局、区水务局、区城管和综合执法局、区信访局、区城市更新和土地整备局、区规划土地监察局、各街道办事处、市规划和自然资源局南山管理局、南山人才安居有限公司等。

  第五条 区棚改办主要职责如下:

  (二)统筹协调区棚户区改造工作;

  (四)审查街道办事处申报项目;

  (六)核发项目实施主体确认文件,签订项目监管协议;

  (八)将区棚户区改造年度计划、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告报请市主管部门备案;

  第六条 区住房建设局主要职责如下:

  (二)申请将列入棚户区改造年度计划的项目纳入市保障性安居工程年度计划;

  (四)核发建设工程施工许可证;

  (六)落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  (一)核查棚户区改造项目范围内土地、建筑物信息;

  (三)依程序将审批通过的项目专项规划纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统;

  (五)依程序启动房屋征收;

  (七)签订土地使用权出让合同;

  (九)办理规划验收;

  第八条 市规划和自然资源局南山管理局主要职责如下:

  (二)项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房(即人才住房、安居型商品房、公共租赁住房)的,依法办理法定图则调整;

  第九条 区规划土地监察局主要职责如下:

  (二)落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  (一)负责社会投资项目核准、备案或政府投资项目立项工作;

  (三)落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  (一)落实棚户区改造项目政府投资资金;

  (三)落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  (一)宣传棚户区改造政策;

  (三)申报本街道拟实施的棚户区改造项目;

  (五)组织编制项目搬迁安置补偿标准;

  (七)组织开展意愿征集工作;

  (九)组织开展项目社会稳定风险评估;

  (十一)受房屋征收部门委托,依法开展房屋征收具体实施工作;

  (十三)落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  第十三条 项目实施主体主要职责如下:

  (二)在区棚改办的组织下,编制棚户区改造项目概念规划、项目专项规划及项目实施方案;

  (四)协助街道办事处开展意愿征集工作;

  (六)根据项目需要,组织开展项目测绘、评估工作;

  (八)开展房屋搬迁、拆除及产权注销工作;

  (十)开展勘察、设计、工程建设与管理等工作;

  (十二)完成项目监管协议约定的事项;

  第十四条 区政府其他相关部门,依据各自职能,履行棚户区改造监督、管理、服务和审批等职责。

  第十五条 街道办事处自行组织或委托专业机构,对辖区老旧住宅区开展综合情况调查。调查内容包括但不限于土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、消防安全、使用功能、配套设施、改造意向等,并建立老旧住宅区信息台账。

  申请报告应当包括土地与建筑物信息、住房产权、改造意向概况等内容,并提供相关评估报告。评估报告由街道办事处组织编制,由具备资质的专业机构出具,可选取住房质量、消防安全、使用功能、配套设施或地质灾害等存在突出问题的一项或多项进行评估。

  (一)住房使用年限在20年以上,且符合下列条件之一:

  2.使用功能不齐全;

  (二)住房使用年限在20年以下,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的旧住宅区。

  第四章 确定项目实施主体

  第十九条 经区领导小组审议通过的项目,区棚改办按照区领导小组审议结果,依程序确认人才住房专营机构作为项目实施主体,或通过招标等方式确定项目实施主体,并核发项目实施主体确认文件。

  第五章 信息核查与意愿征集

  (一)向不动产登记中心南山登记所、前海登记所核查棚户区改造项目范围内取得不动产权证书的房屋信息;

  (三)向市、区住房建设局核查棚户区改造项目范围内涉及的政策性住房信息。

  公示期间,对公示结果有异议的,可向街道办事处申请异议处理,并提交合法、有效的证明材料。街道办事处受理后,组织项目实施主体进行异议处理。

  第二十一条 街道办事处委托专业机构或组织项目实施主体,依据本实施细则及棚户区改造项目具体情况,编制项目搬迁安置补偿标准。

  项目实施方案应包括下列内容:

  (二)项目组织实施计划。明确组建项目现场指挥机构、职责分工、进度安排、后续推进措施等内容;

  第二十三条 区棚改办委托专业机构或组织项目实施主体,编制项目概念规划。

  第二十四条 街道办事处委托专业机构,同步开展项目社会稳定风险评估,做出风险等级评价,并提出相关建议,编写社会稳定风险评估报告。

  第二十六条 经区领导小组审议通过的,街道办事处组织项目实施主体,在项目现场发布意愿征集公告,公布项目搬迁安置补偿标准、项目概念规划等资料。改造意愿征集期限原则上为90日,最长不超过180日。

  意愿征集期满,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的,原则上继续实施,但因故需要终止的除外。因故需要终止的,由项目实施主体向街道办事处提出终止申请,或街道办事处提出终止申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。

  第二十七条 区棚改办委托专业机构或组织项目实施主体,根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求,考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房建设等因素,结合项目概念规划,编制项目专项规划,并将项目专项规划成果报区城市更新和土地整备局审查。

  第二十八条 街道办事处委托专业机构或组织项目实施主体,依据项目信息核查结果,充分征求被搬迁人意见,编制项目搬迁安置补偿方案。

  第三十条 经区领导小组审议通过后,街道办事处将项目社会稳定风险评估报告报区政法委备案;区棚改办将项目纳入区棚户区改造年度计划,并连同项目社会稳定风险评估报告、项目搬迁安置补偿方案一并报市主管部门备案。

  各职能部门将项目纳入相关实施计划。区发展改革局依申请将项目纳入国民经济和社会发展规划及年度实施计划;市规划和自然资源局南山管理局依申请将项目纳入年度城市建设与土地利用实施计划;区城市更新和土地整备局申请将项目纳入房屋征收年度计划;区住房建设局申请将项目纳入市保障性安居工程年度计划。

  审批通过的项目专项规划,由区棚改办组织项目实施主体在项目现场公告,或以其他方式通知被搬迁人,并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据。

  项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房(即人才住房、安居型商品房、公共租赁住房)的,市规划和自然资源局南山管理局依法办理法定图则调整。

  第七章 搬迁安置补偿签约

  (一)项目签约启动通告;

  (三)项目签约期限(起止日期),以及签约期满后未达到签约比例的处理方式。

  第三十五条 在签约期限内,街道办事处会同项目实施主体,根据项目搬迁安置补偿方案,开展签约工作,与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。补偿协议应明确安置补偿标准、搬迁安置住房面积、装修补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁及签约奖励等事宜。

  协商补偿期满,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的,原则上继续实施,但因故需要终止的除外。因故需要终止的,由项目实施主体向街道办事处提出终止申请,或街道办事处提出终止申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。

  第三十七条 补偿协议签订完成后,项目实施主体适时启动房屋搬迁事宜,完成收楼、支付补偿款等相关工作。被搬迁人应按照约定办理水电注销、腾空交房等事项,提交被搬迁房屋的不动产权证书,以及注销不动产权证书委托书;被搬迁房屋没有不动产权证书的,应提交相应的权属证明资料及房地产权益由项目实施主体承受的声明书。

  第三十八条 补偿协议签订完成后,项目实施主体应当按规定向区住房建设局申请房屋拆除工程备案,组织完成建筑物的拆除工作。

  被搬迁房屋完成拆除后,项目实施主体应向不动产登记中心申请办理与安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。

  第三十九条 被搬迁房屋完成拆除和产权注销后,项目实施主体向区城市更新和土地整备局申请办理《建设用地方案图》。

  第四十条 项目实施主体取得《建设用地方案图》后,向区城市更新和土地整备局申请办理建设用地规划许可。

  第四十一条 项目实施主体取得《建设用地规划许可证》后,向区城市更新和土地整备局申请地价测算及签订土地使用权出让合同。

  第四十二条 项目实施主体向区城市更新和土地整备局申请办理建设工程规划许可。

  第四十三条 项目实施主体向区住房建设局申请办理建设工程施工许可。

  第四十四条 项目实施主体向区城市更新和土地整备局申请办理建设工程规划验收。

  第四十五条 项目实施主体(建设单位)组织建设工程竣工验收。经确认验收合格,并取得相关部门认可文件或准许使用文件的,向区住房建设局申请竣工验收备案。

  第四十六条 项目竣工验收备案后,项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议等相关规定,组织开展安置分房、办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房等相关手续。

  第四十七条 因规划统筹需要,具备改造条件的城中村、旧屋村,以及与拟改造旧住宅区相邻的小面积非住宅类宗地,确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的,经区领导小组审定后,可以参照本实施细则规定程序实施,但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

  第四十九条 本实施细则自发布之日起10日之后施行,有效期三年。

 

 

 

  • 国税总局:房地产交易印花税减征适用时间为合同签订时间
  • 一季度土地量价齐跌 强二线成房企争夺热点

知名企业动态:

4、同星同行 悦鉴胜境:星河五盘落子惠州,领航湾区

1、国税总局:房地产交易印花税减征适用时间为合同签订时间

  此外,关于“房地产交易涉及印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是否纳入减征范围”这一问题,王世宇表示,根据《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号),房地产交易涉及印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是否纳入减征范围,由各省(自治区、直辖市)人民政府根据本地区实际情况及宏观调控需要确定。

(摘自 中证网

  

  易居研究院研究员王若辰表示,3月土地市场分化非常明显,一线城市成交量继续下降,主要是受到城市土地供应量持续减少的影响;热点二线城市地价则反弹明显,一方面因为一季度房企发债融资较多带来资金面好转;另一方面因为房企拿地预期从三四线城市向一二线城市转移。

  某研究院报告显示,2019年1~3月,全国300个城市土地市场整体供求量同比下滑,仅一线城市供求上行价格,成交方面整体量价齐跌,宅地均价小幅上涨。土地市场整体下行,出让金同比降近两成,楼面均价及溢价率同比均降,政策调控不断巩固深化,效果明显。

  某研究院监测数据显示,截至3月31日统计数据,3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗,比上月增加83宗,比去年同期减少831宗;成交金额达2827.06亿元,环比增长35.74%,同比下降11.26%;成交建面11208.86万平方米,环比增长12.22%,但同比下降35.12%;平均成交楼板价为2522.16元/平方米,环比上涨20.96%,同比上涨36.79%。

  王若辰表示,分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,部分城市严格控制供地量,如北京和深圳3月份均无土地成交,成交面积继续环比下降,成交均价也小幅下跌,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市3月份地价上涨较明显,带动整个板块地价上涨,主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化。

  3月份,热点二线城市地价反弹明显。易居研究院数据显示,3月份二线城市土地成交建筑面积为2111.5万平方米,环比下降1.2%,同比下降31.4%;6个月移动平均成交价为3921.5元/平方米,环比上涨8.4%,同比下跌7.1%。

  某研究院指出,在2018年下半年市场遇冷的行情下,多幅土地流拍,部分城市地方政府对土拍政策进行了适当调整,如降低起拍价、减少拍卖限制等,以提高房企拍地积极性。在土拍政策刺激下,二线城市土地成交溢价率抬高。今年初以来,房企的前期回笼资金也较为充裕,当调低净利润率加大投资力度时,便有了争相抢夺强二线城市地块情况的出现。

  3月份二线城市的土拍热潮继续向4月份蔓延

  值得注意的是,三线城市土地市场则持续降温态势。数据显示,今年3月份三线城市土地成交建筑面积为496.6万平方米,受春节因素环比增长29.1%,同比下降57.6%,同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段。同时,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市今年将持续降温。

3、佳兆业:加速释放的1.8万亿旧改土储

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  《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台之后的第37天,在大湾区手握丰富旧改土储的佳兆业开始加速驶入兑现的快车道。尽管土地供应逐渐减少,拿地成本持续走高,郭英成仍是感到信心满满,毕竟,“旧改航母”佳兆业的先期布局优势足以把众多想在粤港澳大湾区分一杯羹的房企甩在后面。

  佳兆业2018年业绩报告显示,2018年佳兆业顺利完成全年销售目标,实现合约销售额700.6亿元人民币(单位下同),同比增长57%。全年实现营业收入387亿元,同比增长18%;实现净利润33亿元,同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元,毛利率为29%,较去年提升1.5%;核心净利润大幅增长304%至47亿元;在手现金229亿元,同比上升8%,短期偿债压力较小。

  对于佳兆业这艘“旧改航母”来说,大湾区规划的落地无疑增加了它的续航能力。无论是土地储备还是城市更新规模,其重要的棋子几乎都落在了粤港澳大湾区,湾区几城中,深圳是佳兆业发力的主战场。

  除此之外,报告期内未计入土储的旧改储备项目占地面积约3000万平方米,据悉货值高达1.8万亿。旧改储备99%集中位于大湾区,其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%,中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%,对应在大湾区共拥有119个旧改项目,包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。

  事实上,佳兆业新增土储的方式,以旧改供应和收并购为主,2018年获取项目逾30个,并在全国战略布局中增添海南拼图。当被问及在去年海南调控趋严下佳兆业加码拿地的原因时,郭英成表示,海南岛的项目与房地产不一样,佳兆业已经找到了适合的发展模式,未来希望更多地参与康养板块。海南调控非常严厉,但只有严厉时期才能买到好东西,想要在三亚海边找到两块地也非常不容易。“按照我们的测算,康养板块会有不错的回报率。希望健康养老在不断赚钱的同时能为有需要的人提供不错的服务。”

  2018年业绩报告显示,佳兆业净负债率由2017年底的300%降至2018年底的236%,佳兆业在2019年则计划到年底将负债率降至200%以下。

  梳理公司融资脉络,2019年佳兆业获批准发行4亿元美元债、6.85亿元的购房尾款ABS、30亿元长租公寓ABS、50亿元的供应链ABS及4.75亿元的航运客票收入ABS,总额90亿元的ABS发行额度,进一步拓宽集团融资渠道,降低融资成本。

  对于今年取得重大突破的足球产业, 麦帆在接受媒体采访时表示,佳兆业从2016年接手足球俱乐部至今已经投入超过20个亿,未来发展规划中足球将作为系统性产业发展,中超只是阶段性任务,佳兆业希望通过把市场和青训结合起来,为以后储备年轻的足球人才,这是一个万亿级的规模市场。

(摘自 乐居财经

31载星河砥砺前行,31载星河循梦启航。星河地产东部区域目光如炬,描绘星河璀璨蓝图。

3月30日,星河地产东部区域深惠媒体品牌体验之旅”正式开启,“南方都市报”“惠州日报”“网易”“都市频道”等20几家深惠主流媒体对星河山海半岛开展了考察之旅,亲身体验星河山海半岛“高尔夫汤泉大境”的魅力。

春暖花开,草长莺飞。踏着三月的春意,3月30日,”星河地产东部区域深惠媒体品牌体验之旅”正式开启,“南方都市报”“惠州日报”“网易”“都市频道”等20几家深惠主流媒体对星河山海半岛,开展了考察之旅,亲身体验星河山海半岛“高尔夫汤泉大境”的魅力。

  作为星河地产下一颗蓬勃发展的新星——星河地产东部区域公司,在粤港澳大湾区与深圳东进战略宏伟时代背景下,打造了星河山海半岛、惠阳星河丹堤、金裕星河丹堤、星河盛世、星河荣域、星河明珠湾等一个个城市封面之作,匠筑城市美好生活的典范。星河地产东部区域,正用它卓越斐然的成绩一步步创造着属于自己的时代。

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本次品牌之旅第一站抵达星河山海半岛营销中心,身入其中便感受到其高贵典雅的气质,独特细致的沙盘和辉煌璀璨的吊灯,交织成美丽景象。

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  现场销售介绍,星河山海半岛同时拥有湾区**山林湖海高尔夫,多重复合稀缺资源叠加。坐拥山、林、湖、海、高尔夫等五重资源,近距离尊享“奇山妙海、穿林涉湖、越谷挥杆”的山海高端生活。居住于此,30分钟内可到达20多个知名景点,畅享11公里黄金海岸线及7山8湾18景。

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  高尔夫运动,是一项根植于大自然的运动,也是谈话、谈判、交友的催化剂。站在球场上,球道、沙坑、湖泊、树林,一切仿佛浑然天成,漫步在阳光下,感受春风沐浴,山水辉映、移步换景,纵情挥杆,让身心在自然中驰骋。通过此次挥杆体验,媒体团们纷纷表示:高尔夫确实有着令人痴迷的魅力。

 高尔夫不仅仅是一项运动,更是一种美好生活方式的体现,它与星河地产东部区域“建设美好生活”的品牌宗旨不谋而合。星河东部将不遗余力为推动东部繁荣、建设东部美好未来而奋斗!

品牌之旅的第二天,媒体团们一起参加了游艇会出海游,在广阔的海上驰骋,追逐着游走的鱼群,大家都难掩兴奋之情,星河地产东部区域还贴心安排了海钓体验,大家将身心投入与大海的博弈中,释放激情,回归真我。

最后,深惠主流媒体品牌体验之旅在一片欢声笑语中圆满结束,媒体团们也对星河地产东部区域有了更深入的了解。

  凭借独特的地理位置及丰富的自然资源,惠州将迎来高速腾飞的时代,未来有望成为大湾区的生态宜居标杆大城,发展大有可期!

(摘自 星河网

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